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客不都雅、理性、真切的恒大

2022-01-13 23:53分类:协农资金 阅读:

9月24日,一份《恒大集团关于恳请挽救庞大资产重组项方针情况报告》在网络普及流传。

这份文件在地产圈及金融圈引首了小震动,由于举动一个头部企业,被诽谤以及被污蔑次数多了,也就见多不怪了。 但依然有很多金融机宣战关连连合同伴朋友都很关心这个事,感受到了内行的狐疑与担苦恼。

虽及时发了公告,但公告是冷冰冰的,不了解恒大的一些朋友,可能心中依然有很多疑惑和不安。 例如,云云子恒大会不会揭示金融机构抽贷? 后面出卖会不会有往化的题目? 是否会最后导致恒大资金链断裂? 内部会不会军心婉转什么的.... 等等....

可能内行心中都有很多的不安与题目。 确实,能理解内行的顾虑和想法。 以上的不安,都是别国服从的,并且有特殊主要的培养预设倾向,与实际的情况是有着主要的过错的。 为什么这么多的不安会存在,甚至会发酵呢,因为有两个,第一是很多人对房地产金融不太了解,第二是更多人对恒大不太了解,对恒大的印象仅仅隔离在爱找噱头、但又主要枯窘苛谨的自媒体内容上。 在此,客不都雅的从融资、出卖、运营等方面为关心这件事的朋友作个小吾私家回复。 以下固然都是小吾私家不都雅点,但很多东西内行都是可以往多方求证的。 一、融资角度 —— 抽贷形象会揭示吗? 早先,内行最关心也是最不安的一个题目: 恒大会不会揭示融资凝滞,机构抽贷,资金断裂的情况? 这个题目是一个很苛肃的题目,渴看每一个关心这个事件的人,都要特殊苛谨的往分析和看待。千万不要看鼓噪不嫌事大,臆想着有个最大的瓜可以吃。那样做是很不道德也很不合逻辑的。 答案先说一下,那就是: 揭示融资凝滞或抽贷这栽情况的概率,特殊、特殊、特殊、小。 为什么呢? 下面,就从以下几个方面,一点一点的为内行分析。 第一、在多年的房地产金融管控之下,存续融资的地产项方针健康度,找寻是历史最高的。 这几年,在国家房住不炒和控制房地产融资的大基调下,各大金融机构包括银走和信托的地产额度其实独专有限,被控的往世往世的。尤其是自2016年来,监管机构对银走、信托、公司债、私募基金等各方面收苛,进击对房企的融资,目非论是银走的开发贷,仿效信托的融资类业务,额度都被苛格控制。 内行想想,在有限额度的基础上,一个项目想要获得投放额度,其限定必然是特殊多、恳求必然是特殊高的。也就是说,这几年之下,只有独特优质的项目才能获得融资。 就说近来的,即使是在一个还不错的城市,风控措施很好、出卖预期也很不错的地产项目,想要获得融资,都很难的,你都根本抢不到额度。这个确信每个在地产做资金的同业都了解。 也就是说,假设不是省会或重点中央城市的项目,假设不是位置独特好,规划独特好,出卖预期相等理想的项目,基本是很难拿到融资的。 内行也没关连往各大银走和信托机构问问,要一下这些机构的投放恳求,融资政策,就了解它们在筛选项目上,有多苛格了。 那,这证别致什么呢? 这证别致,只有特殊、特殊、特殊优质的项目才能获得融资。 金融机构给恒大项目贷款的服从,是基于拙劣的底层资产、清楚的还款来源、完备的增信措施。每一次投放,对答的项目都需求禁得住各金融机构专科的尽协和考察。 也证别致,恒大目的每一笔项目上的融资,所对答的项目,都是被金融机构苛格、苛格、苛格、再苛格的筛选后,才投放的。 因而说,在这几年的地产金融苛控之下,目底层资产的健康度,找寻是历史最高的,每一个融资之下的底层资产,都称得上优质,它们必然会带来严明的回款。 不克说每一笔,但绝大片面的欠债,都有强有力的还款来源撑持。 第二、恒大的住宅项目都是民生刚需项目,依然是金融机构的首选项目。 截至2020年6月尾,恒大住宅土地贮备总计2.4亿平方米,平均楼面地价2121元/平方米,分布于全国229个城市。2019年平均出卖价格9960块钱。恒大96%的产品都面向中国刚性需求的老布衣,恒大的产品卖得好是由于不做豪门型,不做豪宅,也不拿地王。 刚需型的产品,在任何时候,市场都是严明的,都是不愁卖的。 也正是由于恒大定位刚需产品,截至10月08日,恒大累计实现出卖5922.5亿元,完成全年6500亿出卖额91%。从9月1日至10月8日共计1416亿,创同期历史新高。1-9月累计权好出卖金额位列克而瑞百强排走榜首位。 在环境这么难得的2020年,恒大的外现依然亮眼。正是由于,恒大做的产品,是民生产品,是刚需产品。 云云的刚需项目,是具备强劲回款能力的底层资产。云云的民生需求的产品,也依然是金融机构的首选。 因而,内行真的不消不安金融机构会抽贷,恒大的项目是实足经得首市场的考验的。金融机构的风控人员到了现场,内行疏浚完之后,都觉得对恒大的项目有信抬,只要寻常实走贷款批复的风控恳求,是别国什么题目的。第三、大型金融机构的连合具备闲暇性、专科性、客不都雅理性的特点。 恒大的融资合刁难象基本都是主流银走、主流信托以及专科投资机构等大型金融机构,这些机构跟恒大都有周到的日常对接与交流。 这些大型金融机构有特殊完备的风控体系和专科的尽调团队,对恒大可谓是了如指掌,恒大到底是一家怎样的公司,旗下有哪些项目,现金流怎么样,市场预期如何,跟恒大连合都这么多年了,这些都实足在这些大型金融机构的不都雅察之下。 同时,这些大型金融机构对市场信歇有着极高的筛选能力和判断能力,根本不会轻信市场坏话,吠影吠声。 内行千万不要拿股市散户的心态来看待专科的大型金融机构啊,他们实足是纷歧样的作业模式,任何决策都有数据撑持和全线条风控尽调体系,理性到极致啊。 果然,市场上揭示了云云的坏话,很多金融机构按程序,肯定都会对恒大的项目进走一个周到的贷后排查。这也很寻常。 反而觉得这是一件好事,由于基于早期配适时的苛格筛选,在议决对恒大各地项方针重新审慎分析后,各大金融机构对恒大项方针了解度必定会会更加的粘稠,从而会更加的深化对恒大的信任感,与恒大必然是陆续保持更加严明的连合。 第四、今年以来恒大在陆续筛选资金,降成本降欠债。 很负责的想告诉内行一些实确真切的事实,就是恒大今年启动降欠债以来,实际上是拒绝了多数的融资。 由于自2020年3月31日首,恒大挑出坚定不移实施“高增长、控周围、降欠债”的三年发展战略,有歇欠债力争平均每年降落1500亿元。 为了落实这个目标,恒大设置了一个较矬的成本线,超出这个成本线的资金,公司整洁不要,不审批。这也使得大量的资金方(包括很多信托、地产基金)想跟恒大连合,都是被恒大拒绝的。整个恒大今年真的是拒绝了大量的资金。 内行没关连往向各大金融机构往求证,目跟恒大连合,早先第一个题目,就是资金价格/成本是否合恒大的恳求,不合的基本就不消谈了。很多金融机构找恒大谈连合,也是直说,成本超了不消谈了,免得铺张内行时间。果然,这些话都是有数据撑持的: 截至9月24日,公司有歇欠债较3月末已降落约534亿元。3月末以来,恒大融资成本降落2.24个百分点,并挑前退回9月25日以后到期借款共435亿元。 想就教所有金融走家,短短时间内,整个集团这么大周围寻常融资的成本,降落了2.24个百分点,是一个什么概念! 这就是实确真切的事实。 这事实又意味了什么? 第五、 也就是说,恒大在降欠债控成本的过程中,实际上对资金的需求,远远矬于资金对恒大的需求。 这就意味着,恒大不缺资金,恒大在筛选资金。 因此,回到题目上,恒大会揭示融资凝滞、资金断供的可能性吗? 资金断供的可能性,日常都只会出目主要依附高成本资金的企业,资金需求大于资金供给,成本陆续攀升。例如一个企业需求融资100元,市场上只有80元的资金想跟它连合,它只能用更高的成本往获得额外的20元。 但目恒大的情况是,其可能只需求100元,但市场上有500元的资金想连合,恒大以控成本的方式,从中筛选了100元。剔除了另外的400元资金。这400元资金不会凭空消散,只要恒大甘愿核准,在合政策的基础上,资金依然会选择与恒大连合。即便在这个坏话发生以后,约略中央有一些资金打退堂鼓,但依然改变不了这个恒大控成本及筛选资金的趋势。 综上所述,从融资角度,主动权依然苛格的把握在恒大手上,资金断供的可能性真的,特殊、特殊、特殊的矬。 二、出卖角度 —— 恒大楼盘会烂尾吗? 出于这个讯歇,恒大的房子还能不克买?恒大会不会揭示无法交房的风险?项目是否可能烂尾? 这个题目只要内行稍微了解一下房地产的市场和监管政策,很缓和就能找到答案,云云的顾虑大可不消有。 1、 早先,恒大做的产品,在当地都是刚需型产品,薄利多销,性价比高。对于云云的产品,不停都是市场畅销的产品,广受斲丧者款待。 云云的产品也相等有市场韧性,不然恒大的出卖又怎么可能在2020年,反势取得如此好的业绩呢? 2、 其次,恒大旗下的在售项目,都跟关连当局部分签订了预售资金监管拟订的。 所谓资金预售监管,是指由房地产走政主管部分会同银走对商品房预售资金实施第三方监管,房产开发企业须将预售资金(包括定金、首付款、后续付款、按揭付款)存入银走专用监管账户,只能用作本项目建设,不得任意支取、操纵。

做房地产的都了解,当局对取得预售的房地产项目,是有着苛格的监管。拿了预售证能卖的房子,所出卖的资金,都苛格的被地方住建局监管着,出卖回笼的资金的操纵都有苛格的恳求,只能与这个地产项目在建工程的建设进度相匹配操纵。 3、开发商想从中付出的每一笔钱,都要议决层层审批,确保资金操纵在项目上,谁都无法挪用资金,确保项目准时美满,杜绝烂尾形象。因此,只要这个房子拿了预售证,在住建局备案了,请宏大购房者安然,不消不安烂尾的形象。 内行假设仿效有所不安,没关连到当地的住建局,了解一下当地的预售资金监管政策。这些政策都是保障着地产项目不会烂尾的。 另外,举动富有社会责任感的世界500强企业恒大集团,内部更是有着苛格的管理体制,在今年疫情期间,便加快复工复产,都是为了赶上工程进度,让业主及时的住上如愿的房子。 同时,以上半年近90%的回款率计算,恒大集团全年预测将实现7200亿元的出卖回款,加上手握2046亿元现金余额,这些资金,都是所有买了恒大房子的业主的一道踏实的资金安祥防线,为项方针建设及寻常交楼保驾护航。真的,有拙劣的出卖面,资金又有当局监管,还有世界500强恒大操盘,而且项目都在内行的眼皮底下一点点盖首来,内行不消不安说会有烂尾的形象。三:运营角度 —— 恒大内部军心会庞杂吗? 云云事件会不会造成恒大内部军心庞杂? 哈哈哈,这个题目... 觉得这个朋友真的太不了解恒大的团队了。 历经磨练的恒大铁军啊。不了解内行是否听过职场上普及流传的一句话,叫“生不进恒大、往世不进万科”。(万科的团队也是同样卓异的,向他们致敬。) 为什么会有云云的话呢,那是由于,在恒大办事,常态下的负担和压力都是特殊重的,在这边,每小吾私家都会把自身训练成一个抗压性独特强的铁军,每个员工的综合素质、解决题目的能力都是特殊特殊强的。久远的种植下,恒大的员工,都是抗压性独特强的员工,也是执走力最强、最卓异的职场人。 面对这些市场上的坏话,卓异的恒大人是不受任何影响的。 内行都仿效齐心的在霸占起先上的各项办事难题,凝思的各项负担中,为恒大的陆续严明发展添砖加瓦。 说实话,举动头部房企的员工,早就风俗了答对各栽市场上给予的挑衅与难得,都是历经百战的团队和员工。 外观的总计挑衅,只会让恒大的铁军更全力,更相聚,不辜负市场上连合同伴的信抬。四、现阶段的重点题目是什么? 究竟上,恒大目最大的题目,不是内行所不安的融资贷款的题目,更不是内行所狐疑的出卖往化题目。 所了解的情况来说,恒大目最大的题目,是: 宏大购房者的买恒大房的需求与恒大货量供不该求的题目。 不了解真实往过恒大项目售楼处看房买房的人有多少,想关注恒大项方针购房者都了解,自今年恒大开启网上售房以来,启动扣头让利客户以来,各地项目出卖节节攀升,大量的项目揭示了售罄无货的形象。 真的,不信的话,内行可以往自身附近的售楼部看看,以及问问,恒大的项目房子是不是能卖的都卖的差不多了。 大片面的项目都是开盘当天就往化8成以上的,有很多没选到爱的房子的客户,都只能企看下一批货量的加推。数据不会骗人: 前11月出卖额6786.6亿元,全年目标完成率104.4% 。 这正代外着市场面真的独特的好,还有很多的客户依然在醉心着恒大新推的货量。 正是云云,为解决这个货量的题目,恒大集团全数员工,上上下下,都在撸首袖子加油干,为宏大购房者不妨在这个传统的购房旺季,买到恒大房子,享福到恒大空前未有的优惠政策。 果然,这个时候,任何一个小小的形象,都有可能会被个别自媒体渲染成“事故”,内行在面对这类信歇时,能真实往做到理性分析,坏话止于智者。 末了,衷心的忠言,必定要珍爱这个机会,到恒大的售楼部往看一看,往了解真切的信歇和情况,不信谣不传谣,理性分析,并享福这次恒大所给予的空前未有的好政策。

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